Método 5-2: mi proceso para invertir en bienes raíces en Miami.

Comprar una propiedad en Miami no comienza buscando apartamentos en internet.

Para mí, ese es uno de los errores más frecuentes que puede cometer un inversionista internacional.

Antes de comenzar a mirar propiedades debemos responder preguntas mucho más importantes:

• ¿Qué quieres lograr con la inversión?
• ¿Buscas generar ingresos mensuales?
• ¿Quieres utilizar la propiedad algunos meses del año?
• ¿Tu prioridad es la apreciación a largo plazo?
• ¿Comprarás de contado o utilizarás financiamiento?
• ¿A título personal o mediante una estructura jurídica?

Después de más de una década asesorando inversionistas internacionales, desarrollé un proceso para organizar todas estas decisiones de una manera sencilla.

Lo llamo Método 5-2.

Son cinco pasos que realizamos antes de llegar al contrato y dos pasos posteriores que nos llevan desde la firma hasta completar la inversión.

Mi objetivo es sencillo: que el inversionista sepa dónde está, qué viene después y por qué estamos tomando cada decisión.

Los primeros 5 pasos

Paso 01 Definir el objetivo de la inversión

Antes de hablar de edificios, ubicaciones o precios, necesitamos saber para qué quieres comprar.

Generalmente divido los objetivos en tres categorías.

• Uso personal: buscas una propiedad principalmente para disfrutarla tú y tu familia.
• Inversión: la prioridad es que la propiedad produzca ingresos y forme parte de tu patrimonio.
• Uso mixto: quieres disfrutarla durante determinados períodos y generar ingresos cuando no la estés utilizando.

Esta primera conversación cambia completamente la búsqueda.

Una propiedad excelente para vivir puede no ser una buena propiedad de inversión.

Y una propiedad diseñada para maximizar rentabilidad puede no ser aquella donde quisieras pasar varios meses al año con tu familia.

Por eso, antes de preguntarte “¿qué quieres comprar?”, prefiero preguntarte:

“¿Qué quieres conseguir con esta inversión?”

Paso 02 Buscar la propiedad adecuada

Una vez definido el objetivo, podemos comenzar a buscar.

Aquí ya no estamos viendo propiedades simplemente porque sean bonitas o porque estén de moda.

Estamos buscando aquellas que respondan a la estrategia definida en el primer paso.

Si el objetivo es renta a largo plazo, analizaremos factores como ubicación, demanda de inquilinos, cercanía a fuentes de empleo, escuelas, costos de mantenimiento y potencial de apreciación.

Si buscamos renta vacacional, tendremos que analizar restricciones de alquiler, ubicación turística, ocupación estimada, tarifa promedio por noche y costos de administración.

Si estamos evaluando preconstrucción, entrarán otros factores: desarrollador, ubicación, plan de depósitos, fecha estimada de entrega, precio por pie cuadrado y potencial de valorización.

Mi trabajo en esta etapa es filtrar.

El inversionista internacional no necesita recibir 50 propiedades por WhatsApp.

Necesita entender cuáles tienen sentido para su objetivo y por qué.

Paso 03 Definir la estructura legal

Cuando tenemos claro qué tipo de inversión estamos buscando, debemos determinar cómo se realizará la compra.

Un extranjero puede comprar una propiedad en Estados Unidos a título personal o mediante determinadas estructuras jurídicas, entre ellas una LLC.

Esta decisión puede tener implicaciones legales, fiscales y patrimoniales.

Por eso no debería tomarse simplemente porque otro inversionista compró de determinada manera.

Dependiendo del caso, incorporamos al proceso a los abogados y contadores especializados que puedan orientar al cliente sobre la estructura adecuada.

Como asesor inmobiliario, mi función no es sustituirlos.

Mi función es asegurarme de que esa conversación ocurra antes de que sea demasiado tarde para estructurar correctamente la operación.

Paso 04 Definir el financiamiento

El cuarto paso consiste en establecer cómo vamos a pagar la propiedad.

• ¿Compra de contado?
• ¿Financiamiento?
• ¿Una combinación de capital propio y crédito?

Muchos inversionistas internacionales desconocen que pueden solicitar una hipoteca en Estados Unidos aun sin ser ciudadanos ni residentes.

Dependiendo del perfil del comprador, la propiedad y el programa disponible, pueden existir alternativas de financiamiento para extranjeros.

Por eso trabajo con corredores hipotecarios especializados en clientes internacionales que pueden analizar cada situación y presentar las alternativas disponibles.

Además, financiar no significa necesariamente que el comprador no tenga los recursos.

El crédito también puede utilizarse como una herramienta de apalancamiento, permitiendo conservar liquidez o distribuir el capital entre diferentes inversiones.

Lo importante es definirlo antes de llegar al contrato.

Paso 05 Oferta y contrato

Ahora sí.

Después de haber definido el objetivo, seleccionado la propiedad, analizado la estructura legal y establecido cómo se financiará la operación, estamos preparados para avanzar.

Si estamos comprando una propiedad de reventa, normalmente realizaremos una oferta mediante un contrato que establece no solamente el precio, sino también diferentes condiciones de la operación.

Entre ellas pueden encontrarse el depósito, período de inspección, financiamiento, contingencias y fecha de cierre.

Si se trata de una propiedad en preconstrucción, el proceso es diferente. El desarrollador normalmente establece su contrato, plan de depósitos y condiciones particulares.

En ambos casos, llegar preparados a esta etapa nos permite tomar decisiones con mucha más claridad.

Y aquí terminan los primeros cinco pasos.

Pero mi trabajo no termina cuando firmas el contrato.

De hecho, los siguientes dos pasos son algunos de los más importantes de todo el proceso.

Los 2 pasos después del contrato

Paso 06 Seguimiento y acompañamiento

Firmar el contrato no significa que podamos simplemente esperar hasta el día del cierre.

A partir de ese momento comienzan diferentes plazos, obligaciones y procesos que deben cumplirse.

Dependiendo de la operación, tendremos que hacer seguimiento a depósitos, inspecciones, financiamiento, tasación, documentación de la asociación, compañía de título y diferentes fechas establecidas contractualmente.

Si se trata de preconstrucción, el seguimiento puede extenderse durante años.

Durante ese tiempo puede haber depósitos adicionales, actualizaciones del proyecto, documentación que completar y, cuando se acerca la entrega, tendremos que comenzar a preparar el financiamiento si aplica.

Para un inversionista que vive fuera de Estados Unidos, esta etapa adquiere todavía más importancia.

Mi función es mantenerme involucrado en la operación y coordinar con los diferentes profesionales para que el cliente sepa qué está ocurriendo y qué necesitamos hacer a continuación.

El contrato no es el final del trabajo. Es el comienzo de una nueva etapa.

Paso 07 Cierre, entrega y puesta en marcha de la inversión

Finalmente llegamos al cierre.

Antes de ese momento debemos asegurarnos de que todos los elementos necesarios estén preparados.

Si existe financiamiento, el préstamo debe estar listo.

La compañía de título debe haber completado su trabajo.

Si existe una asociación que requiere aprobación, el proceso debe haberse realizado.

Los fondos correspondientes deben estar disponibles y la documentación preparada para la firma.

Además, dependiendo de las circunstancias y de la documentación involucrada, un inversionista internacional puede completar determinados cierres de manera remota, sin necesidad de viajar exclusivamente a Estados Unidos para firmar.

Pero para mí hay algo adicional.

Comprar la propiedad no necesariamente significa que terminó la inversión.

Si el objetivo era generar renta, ahora debemos poner ese activo a producir.

Eso puede implicar preparar la propiedad, contratar un administrador, colocarla en el mercado, buscar y evaluar inquilinos o, en propiedades de renta vacacional, coordinar su operación mediante las plataformas correspondientes.

Por eso considero el cierre como parte del proceso y no simplemente como el momento en que entregamos las llaves.

¿Por qué creé el Método 5-2?

Porque durante años trabajando con inversionistas internacionales entendí que el problema no suele ser únicamente encontrar una propiedad.

Hoy cualquier persona puede entrar a internet y ver cientos de propiedades en Miami.

El verdadero reto es saber cuál tiene sentido para ti y cómo estructurar correctamente todo lo que viene alrededor de esa compra.

• Propiedad.
• Estructura.
• Financiamiento.
• Contrato.
• Inspección.
• Título.
• Cierre.
• Administración.
• Impuestos.

Son diferentes piezas de una misma inversión.

Mi Método 5-2 busca ponerlas en orden.

No se trata de complicar el proceso. Todo lo contrario.

Se trata de hacerlo más fácil de entender para una persona que está invirtiendo desde otro país y que necesita tener claridad sobre cada decisión.

Invertir desde otro país no significa hacerlo solo

Una de las mayores preocupaciones que escucho de los inversionistas internacionales es:

“Ernesto, ¿cómo voy a manejar todo esto si yo no vivo en Estados Unidos?”

Precisamente ahí está la importancia de tener un proceso y un equipo.

Durante una operación pueden intervenir corredores hipotecarios, contadores, abogados, compañías de título, inspectores, agentes de seguros y administradores de propiedades.

No necesitas convertirte en especialista en cada una de estas áreas.

Pero sí necesitas entender qué función cumple cada profesional, cuándo debe intervenir y cómo cada decisión afecta tu inversión.

Ese es uno de los objetivos principales del Método 5-2.

Después de más de una década acompañando a inversionistas internacionales, sigo utilizando el mismo principio:

primero entendemos el objetivo; después buscamos la propiedad.

Porque una buena inversión no comienza cuando firmas.

Comienza cuando sabes exactamente qué quieres conseguir.

Este artículo tiene fines informativos. Los aspectos legales, fiscales y financieros deben analizarse individualmente con los profesionales correspondientes.